환산취득가액이 쓰이는 세 가지 상황
실거래가를 입증할 수 있다면 그것이 먼저이고, 환산은 마지막 수단입니다.
실거래가 증빙이 없을 때
오래전에 산 부동산이라 계약서와 대금 자료가 남아 있지 않은 경우에 쓰입니다.
기준시가 비율로 계산
양도가액에 취득 당시와 양도 당시 기준시가의 비율을 곱해 취득가액을 추정합니다.
자세히 보기실제 비용 대신 개산공제
실제로 쓴 비용을 따로 인정하지 않고 법에서 정한 방식으로 대신하는 것이 원칙입니다.
실거래가 방식과 환산 방식 비교
| 비교 항목 | 실거래가 방식 | 환산취득가액 방식 |
|---|---|---|
| 취득가액 기준 | 취득 당시 실제로 지급한 가격 | 기준시가 비율로 추정한 가격 |
| 필요한 자료 | 계약서, 대금 이체 내역, 영수증 | 취득 및 양도 당시 기준시가 자료 |
| 취득 관련 비용 | 실제 지출분을 증빙으로 인정 | 개산공제로 대신하는 것이 원칙 |
| 금액 경향 | 실제 가격이 반영됨 | 실제보다 낮게 나올 수 있음 |
| 주의할 점 | 증빙이 부족하면 인정되지 않을 수 있음 | 신축 후 단기 양도 때 가산세 규정 확인 |
환산취득가액을 쓰기까지의 순서
- 실거래가 자료 찾기계약서, 통장 이체 내역, 등기 서류부터 먼저 찾아봅니다.
- 대체 증빙 모으기당시 중개사나 매도인에게서 받을 수 있는 확인 자료를 살핍니다.
- 기준시가 확인취득 당시와 양도 당시의 기준시가를 각각 확인합니다.
- 방식 비교감정가액 등 다른 방식과 세 부담을 비교합니다.
- 양도차익 계산선택한 취득가액으로 양도차익을 계산합니다.
- 기한 안에 신고양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고합니다.
환산취득가액에서 자주 묻는 상황
상속받은 부동산도 환산취득가액을 쓰나요?
상속받은 부동산은 상속 당시 평가한 가액이 취득가액이 되는 것이 원칙이라 환산을 쓰는 경우는 제한적입니다.
상속세 신고 때 평가한 금액이 남아 있다면 그 자료를 기준으로 봅니다.신고 자료가 없거나 평가 방법이 달랐던 경우에는 별도의 확인이 필요합니다.취득 시기를 상속 개시일로 보는지도 함께 살펴야 합니다.
- 상속세 신고 여부
- 상속 당시 평가 방법
- 상속 개시일 확인
토지와 건물을 함께 샀는데 환산은 어떻게 하나요?
토지와 건물은 각각 기준시가가 다르므로 나누어 환산하는 것이 일반적입니다.
한 번에 묶어 계산하면 건물 부분의 시점별 기준시가가 맞지 않을 수 있습니다.취득 당시 건물 기준시가를 알기 어려운 경우에는 산정 방식을 따로 확인해야 합니다.구분해서 계산한 근거를 남겨 두면 신고 이후에도 설명이 쉽습니다.
- 토지와 건물 구분
- 취득 당시 기준시가
- 건물 연수 반영 여부
환산취득가액 용어 정리
환산취득가액을 읽으려면 몇 가지 용어를 알아야 합니다.아래 표로 먼저 뜻을 정리해 보세요.
| 용어 | 쉽게 말하면 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 기준시가 | 국가가 정해 공시하는 부동산 평가 기준입니다. | 취득 당시와 양도 당시를 각각 확인합니다. |
| 양도가액 | 부동산을 팔 때의 가격입니다. | 실제 거래 가격을 기준으로 합니다. |
| 개산공제 | 실제 비용 대신 법에서 정한 방식으로 인정하는 필요경비입니다. | 환산 방식에서 적용되는 것이 원칙입니다. |
| 감정가액 | 감정평가를 받아 정한 취득 당시의 가격입니다. | 적용 조건과 수수료를 확인합니다. |
| 양도차익 | 양도가액에서 취득가액과 비용을 뺀 금액입니다. | 취득가액에 따라 크게 달라집니다. |
환산취득가액에서 자주 하는 실수
- 실거래가 자료를 충분히 찾아보지 않고 바로 환산을 선택했다.
- 환산을 쓰면서 실제 지출한 비용을 따로 공제받을 수 있다고 생각했다.
- 취득 당시 기준시가를 확인하지 않고 대략적으로 계산했다.
- 신축 건물을 단기에 팔면서 가산세 규정을 확인하지 않았다.
- 토지와 건물을 구분하지 않고 한꺼번에 계산했다.
- 감정가액 방식과 비교하지 않고 첫 계산을 그대로 신고했다.
자주 묻는 질문
매매계약서를 잃어버렸는데 환산취득가액으로 팔 수 있나요?
취득 당시의 실제 거래가격을 증명할 서류가 끝내 없다면 환산취득가액을 적용할 수 있습니다.다만 계약서가 없어도 다른 자료로 실거래가를 입증할 수 있다면 그쪽이 우선입니다.
매도인과의 계좌 이체 내역, 당시 중개사의 거래 기록, 등기 원인서류 같은 자료를 먼저 찾아보세요.이런 자료로 입증하지 못했을 때 비로소 환산 방식을 쓰게 됩니다.
환산취득가액을 쓰면 실제로 쓴 수리비와 중개수수료는 인정되나요?
환산취득가액을 쓰면 실제로 지출한 취득 비용을 따로 인정받지 못하고, 법에서 정한 개산공제로 대신하는 것이 원칙입니다.그래서 비용을 많이 썼다면 오히려 불리해질 수 있습니다.
개산공제의 계산 기준과 비율은 개정될 수 있습니다.실제 비용 증빙이 충분하다면 환산 방식과 실제 비용 방식 중 어느 쪽이 유리한지 비교해 보아야 합니다.
환산취득가액 계산에서 기준시가는 어느 시점 것을 쓰나요?
취득 당시의 기준시가와 양도 당시의 기준시가를 각각 사용해 비율을 구합니다.취득 시점의 기준시가를 알 수 없으면 계산이 막히므로 먼저 해당 자료를 확인해야 합니다.
아주 오래전 취득분은 당시 기준시가 자료를 얻는 방법이 따로 있고, 건물은 구조와 연수에 따른 산정 방식이 달라집니다.정확한 값은 세무서 자료나 전문가를 통해 확인하세요.
신축한 건물을 팔 때 환산취득가액을 쓰면 불이익이 있나요?
신축하거나 증축한 건물을 일정 기간 안에 팔면서 환산취득가액을 쓰는 경우 가산세 규정이 적용될 수 있습니다.실제 공사비 증빙을 갖추지 못했을 때 특히 문제가 됩니다.
건물을 지은 뒤 오래지 않아 팔 계획이라면 공사 계약서와 대금 지급 자료를 미리 챙겨 두세요.적용 기간과 내용은 개정될 수 있으므로 양도 시점의 규정을 확인해야 합니다.
환산취득가액과 감정가액 중 어느 쪽이 더 유리한가요?
어느 쪽이 유리한지는 부동산마다 달라서 미리 비교해 봐야 합니다.감정가액은 취득 당시를 기준으로 감정평가를 받아 취득가액으로 삼는 방식입니다.
환산 방식은 비용이 들지 않지만 금액이 낮게 나올 수 있고, 감정은 수수료가 들지만 더 높게 인정될 수 있습니다.두 방식의 적용 조건도 다르므로 요건 충족 여부를 함께 확인하세요.